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よく頂く質問

土地に関するご質問

Q. 境界標とは?

A. 土地の境界は目に見えるものではない為、境界線の直線の上や曲がり点に境界標識を設置して土地の範囲をわかりやすくするものです。

ただし、その設置された境界標が正しい位置にあるかどうかは、その標識が傾いてしまっているか、図面の寸法、公図の形と合致しているか等、調査する必要があります。

①コンクリート境界石

地面が土の時に設置するコンクリート製の境界標です。 斜め矢印、真っ直ぐ矢印、十字型など色々なものがあります。 また、長さ・太さなども色々あります。現場の状況に応じて設置します。

②埋め込み式金属プレート

地面が土では無く、アスファルトやコンクリートなどのときにこれらを使用します。 下部にボルトが付いているので、固着されればそうそう取れることはありません。 斜め矢印、真っ直ぐ矢印、十字型など色々なものがあります。

③貼り付け式金属プレート

周りの状況を考えて、穴を開けたりできないとき、構造物上に設置するしかない場合等に 使用します。斜め矢印、真っ直ぐ矢印、十字型など色々なものがあります。

④金属鋲

アスファルト上に設置する場合、小さいスペースしか使えない場合等に使用します。

⑤境界木

畑の境などによく見られます。地方によってはこの木から ~m、~尺を境界とするなどのルールがみられることがあります。

Q. 境界標を設置する意義は何ですか?

A.土地の境界標とは、一筆の土地の境の屈曲点に設置された標識のことで、その土地の所有者が、排他的に使用することができる範囲を、客観的に定めたものであります。

宅地造成や区画整理等によって、境界標が既に設置されているところはともかく、明治初期に作製した公図に頼っているところも未だに多く、ところによっては樹木や、板塀を境界としているところもあります。中には現況が変化して、誰も正確な境界点を証明することができないために、多くの労力と経済的負担を費やして復元することがあるばかりでなく、これが元で、今まで平穏なお隣さんとの関係も悪化してしまうというのが現状であります。

境界が不明ということは、境界標が現地になく、登記されている土地を現地において特定することができないということになります。 更に土地は、相続されますので、自分がおよその位置を知っているだけでは不十分です。世代が変わって子供や孫の時代になれば全く分からなくなります。
そこで、大切な財産を管理するためには、境界点に、不動の永久標識を設置して、境界標を維持管理することが最も大切なことです。

境界標設置の7つの効用

  1. 境界紛争がなくなります。
    境界が現地において明確になっていれば、境界紛争は起こらないはずです。
  2. 財産の侵害防止になります。
    境界標が現地に設置され客観的に認識できれば、土地の侵害は未然に防げます。
  3. 土地の管理を所有者自身によってできます。
    自分の財産は、「自己管理」が原則ですから境界標を設置しておけば、家族のだれでもが管理することが可能です。
  4. 費用負担の軽減になります。
    コンクリート杭や石杭のような永続性のある境界標は、木の杭より一時的には若干費用が高くなりますが、将来腐蝕して亡失した場合に復元する場合のあることを考えれば、木杭に比べてはるかに低廉となります。
  5. 取引や相続が迅速に行えます。
    若し何等かの事情で、譲渡又は相続等が発生し土地を分割する場合に、境界標が設置されていれば、分割に要する費用は結果的に低廉で、かつ迅速に処理がせきます。
  6. 取引や相続が迅速に行えます。
    若し何等かの事情で、譲渡又は相続等が発生し土地を分割する場合に、境界標が設置されていれば、分割に要する費用は結果的に低廉で、かつ迅速に処理がせきます。
  7. 法第14条地図作製の布石となります。
    日本の地図づくりは、諸外国に比べて遅れています。遅かれ早かれ、いつかは法務局において体系的な地図(不動産登記法第14条に規定されている地図)を作製します。そのときに境界標は不可欠です。つまり、現在境界標を設置することは将来の地図作製の準備と考えても間違いありません。
  8. 不動産登記制度の充実になります。
    登記簿と現況を合致させることは、登記制度の根幹です。境界標設置は不動産登記制度の原点といえます。
Q. 筆界とは何ですか??

A.土地は、自然のままですと、どこまでも続きます。例えば、飛行機から見降ろすと、見渡す限り一体の土地として続きます。

ところで、特定の人が、特定の土地を所有するためには、何等かの方法で、どこからどこまで、どの区画であるか客観的に分かるようにしておく必要があります。そこで明治初期から、国の事業として「区画」と「地番」を定めました。これが、不動産登記法でいう「筆界」です。この「筆界」のことを「公法」上の境界と言って個人の意志では変更できないものとされる境界です。また筆界で囲まれた区画を一筆地といいます。

その一筆地の一部を駐車場として借りて利用する場合や、建物を建築する目的で借地する場合等、つまり所有権界に関係のない境界は「公法」上の境界と区別しています。占有界は登記の対象となりません。 つまり、地番と地番の境を、法律上の境界(筆界)と考えてさしつかえありません。

そこで、境界(筆界)を客観的に認識できる標識として、境界線の代わりに立木とか巨石や石垣、小川、道路等を用いて、境界木や境界石として、他の土地と区別することにしていましたが、近年になって土地の細分化が激しく、地価が高騰したことによりわずか数センチでのもめごとや、土地の形状も著しく変化しているため、前述の境界木や境界石では不十分で、筆界点に、明確に不動の永久標識を設置しておかなければ、現地において特定することができない時代になっております。

建物の質問

Q.敷地の前の道が狭いのですが、将来建物を建てられる(建て替え)でしょうか?

A.道路に接していない土地には、建物の建築ができないことは当然のことですが、具体的な問題になってくると割合にこのような例は少なくありません。昔からの道は道路に接してはいますが、幅員が狭く人が通れる程度のものもなかにはあります。建築基準法第42条※では道路幅員4m以上の道のことを道路としています。

そして、その道路に2m以上の敷地が接していなければ家を建てることはできないと規定しています。 この法の精神は、もし火災等が発生した場合、消防活動ができる最低の道路を確保して、大切な人命・財産を守ろうとしていることにほかなりません。 建物の敷地と道路の関係についてわからないときには、土地家屋調査士に相談してください。

※豆知識

幅4m未満の道路の取扱(建築基準法第42条2項)

法の施行以前から道で現実に建物が立ち並んでいたものを、都道府県・特定行政庁(建築主事を置き建築確認事務を取扱っている役所)が指定したものは法のいう道路とみなし、その場合には道の中心線から水平距離2mの線を道路の境界線とします。ただし、道路の向い側が川等の場合は道の反対側から4mの水平距離をとった線を道路の境界線にすれば、家を建てることができるとしています。

Q.違反建物を登記することができますか?

A.不動産の表示の登記は、その不動産の現況を公示するのが目的なので仮に建ぺい率、容積率をオーバーしているような場合でも登記は可能です。

(ただし、融資等においては注意が必要な場合があります。)

Q.工事中の建物を登記したいのですが、どの段階まで工事が進めば登記できますか?

A.原則として、その用途に供える状況になれば登記はできます。実務上においては足場がとれて内装の工事がある程度完成状態になっていれば登記は可能だと思われます。

特殊建築物等定期調査、建築設備定期検査に関するご質問

Q.報告しなかった場合に罰則はあるのでしょうか?

A.報告書の提出は建築基準法第12条に定められた法令なので、報告を怠ってしまうと法令違反となり、100万円以下の罰金が科せられることがあります。

Q.提出期限から遅れた場合でも報告書は受け付てもらえるのでしょうか?

A.多少遅れても受け付けてもらえます。ただし、検査を行うことは建物の利用者・居住者の安全を守るためにも重要なことであり、その報告書を提出するのは適切な時期に定期的に行うことに意味がありますので法令に従った期間内に提出すべきだと考えます。

Q.営業エリアについて教えてください。

A.東京都、神奈川県、埼玉県、静岡県東部を主に営業範囲しております。千葉県、山梨県、茨城県、栃木県、群馬県などからのご依頼も承ります。基本的にお客様の要望があればどちらにでも伺いますので、その他のエリアでもお気軽にご相談ください。

Q.検査依頼はどのくらい前に依頼すればよいですか?

A.事前準備、調査がまたお客様にご用意いただく資料、図面などがありますので、検査実施一か月前くらいにご依頼いただけると宜しいかと思います。

Q.どのような資料、図面を用意したらよいですか?

A.主に下記の書類、図面をご用意ください。ただし、物件によっては無い書類もございますのでお手元にある書類をご準備ください。

  • 前回調査、検査を受けた時の報告書
  • 竣工図(または設計図)、確認済証、検査済証
  • 直近の消防用設備点検報告書
  • 外壁関係の調査、改修工事記録(大規模修繕工事報告書等)
  • 吹付石綿等の記録 ・耐震診断、改修工事記録
Q.配置図・各階平面図がなくても報告できますか?

A.特殊建築物等定期調査報告書には、平面図の添付が必ず必要です。図面が無い場合は受付ができませんので、現状図面を作成してください。建築設備定期検査報告書には、図面の添付は不要です。

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